Не единой ипотекой жив рынок

Даже когда ипотечный рынок в России процветал и расширялся, нередко речь заходила о том, что одной ипотеки для решения жилищного вопроса большинства россиян недостаточно. По расчетам аналитиков, только 20% всего населения могли воспользоваться кредитом, чтобы купить себе квартиру. А сейчас вопрос о схемах, альтернативных жилищному кредитованию, встал особенно остро, поскольку ипотечный рынок в России практически свернулся.

Теоретически крупные государственные банки все еще продолжают выдавать кредиты, но они недоступны для большей части населения. Да и условия займов не слишком привлекательны. Тем не менее потребность в жилье остается высокой. Что рынок недвижимости может предложить гражданам вместо ипотеки?

Рассрочка, которая растет

Рассрочка как способ оплаты за квартиру на рынке новостроек существовала всегда. Эта схема давала возможность покупателю растянуть выплаты за приобретенный объект на срок от нескольких месяцев до года. Однако в последнее время рассрочка стала не просто популярной схемой привлечения клиентов, но и в некоторых случаях фактически аналогом банковского кредитования.

Сейчас рассрочка предоставляется на большую часть квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. По данным компании Vesco Realty, их доля составляет порядка 70–75%. «Сегодня практически все застройщики используют гибкую систему работы с клиентами. В условиях кризиса произошел ощутимый отток спроса. На рынке новостроек ощущается переизбыток предложения, и покупатели диктуют условия. А девелоперам ничего не остается, как идти на уступки», — рассказывает заместитель генерального директора Vesco Group Маргарита Волянская.

Приобрести квартиру с рассрочкой платежа (а иногда еще и со скидками) можно, например, у таких компаний, как ДОН-Строй, «М. О. Р. Е. Плаза», «Оргстройинвест», «Кеми Финанс», ГК «Домостроитель» и др. Ее продолжительность довольно заметно выросла и составляет от нескольких месяцев до нескольких лет. Стандартная стоимость — 1,5–2% в месяц, но иногда на короткий срок ее предоставляют бесплатно. Причем схемы рассрочки от некоторых застройщиков по своим параметрам приближаются к стандартному ипотечному кредиту.

Так, например, компания «СУ-155» предложила своим клиентам следующий вариант. Покупатель заключает с компанией договор на фиксированную сумму (стоимость квартиры) с рассрочкой платежа и первоначальным взносом в размере не менее 40% от стоимости квартиры, а на оставшуюся часть ему предоставляется рассрочка. До окончания срока строительства покупатель ежемесячно вносит равными долями платежи, сумма которых рассчитывается аналогично аннуитетной схеме стандартного ипотечного кредита на 15 лет. Процентная ставка варьируется от 15 до 18% годовых, в зависимости от размера первоначального взноса. Когда дом сдан, покупатель должен внести весь остаток задолженности по оплате.

С одной стороны, благодаря такой программе ежемесячные выплаты получателя рассрочки значительно уменьшаются. Однако по завершении строительства долг должен быть полностью погашен. И, если у покупателя не окажется на руках нужной суммы и не будет возможности оформить банковский кредит, ему грозят серьезные проблемы.

В свою очередь, компания ФСК «Лидер» тоже объявила о введении антикризисной программы и предоставлении своим покупателям ипотечной ссуды. Ее выдают максимум на десять лет. Размер первоначального взноса — 30–70% от стоимости квартиры. В зависимости от величины первоначального взноса рассчитывается годовая процентная ставка, которая варьируется от 15 до 20%. Сумма долга на срок предоставления займа выплачивается ежемесячно равными долями и включает в себя основной долг и проценты за пользование заемными средствами. Кроме того, условия предоставления ссуды предусматривают ее досрочное погашение.

Преимущество этой схемы в том, что кредит можно оформить на десять лет вне зависимости от сроков сдачи дома. Основной минус — ограниченные возможности выбора для покупателя. Ипотечная ссуда предоставляется пока только на приобретение недвижимости в жилом комплексе бизнес-класса «Зодиак», который расположен на границе парка «Покровское-Стрешнево» в Москве. Правда, по информации из ФСК «Лидер», в компании рассматривают возможность предоставления подобных условий и по другим объектам.

Аналогичные программы сейчас действуют еще в нескольких компаниях. Так, при покупке объекта через ГК «Пересвет-Групп», если покупатель погашает 50% от стоимости объекта, компания предоставляет рассрочку платежа в рублях на пять лет под 2,5% в месяц, начисляемых на остаток. Программу можно было бы назвать удобной, если бы не чересчур высокий процент.

Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век» предлагает клиенту возможность самому выбирать размер ежемесячного платежа на весь срок предоставления рассрочки. «Это, скорее всего, альтернативный вариант банковским программам, дающий в период финансовой нестабильности возможность гражданам вложить накопленный первоначальный капитал в недвижимость, чтобы избежать обесценивания денег», — рассказывает руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская.

Несколько «альтернативных» схем предлагает и МГСН. Программа «Выгодная рассрочка 0%» позволяет клиенту купить квартиру, оформив рассрочку без процентов сроком до шести месяцев, а в микрорайоне «Красногорье DeLuxe» — до конца 2009 года. Для использования «Длительной рассрочки 18/18» необходимо иметь первоначальный взнос в 35% от стоимости квартиры. Остаток гасится в течение 18 месяцев, при этом процентная ставка — 18% годовых, что вполне соответствует среднерыночному размеру. Еще один вариант — «Альтернатива Ипотеке» — дает рассрочку до десяти лет под те же 18% годовых.

По мнению экспертов, «ипотека от застройщиков» при отсутствии банковского кредитования, вероятнее всего, в новом году приживется у большинства компаний, оставшихся на рынке. «Если продолжится снижение платежеспособного спроса и, как следствие, падение продаж на рынке недвижимости, многие застройщики могут пойти по такому сценарию», — рассуждает ведущий аналитик ОАО «Межрегиональная девелоперская компания» («МДК») Евгений Рубан.

Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев добавляет, что позволить себе такую роскошь, как рассрочка платежа в условиях кризиса, могут только компании, у которых устойчивое стабильное финансовое положение (правда, с учетом поправок на сложившуюся ситуацию). «Устойчивое финансовое положение определяет доля собственных средств, вложенных в строительство. Компания, которая не вложила ни копейки своих денег и строит только на кредиты, не может себе этого позволить, потому что ей необходимо регулярно погашать ссуду», — поясняет он. А, по информации экспертов, около 80% девелоперских компаний сегодня строят на кредитные ресурсы. Только в элитном секторе их доля заметно меньше.

Рассрочка платежа — вынужденная и своевременная мера. Но в целом вряд ли ее долгосрочные разновидности станут реальной альтернативой ипотеке. Скорее всего, они просуществуют ровно столько, сколько будет заморожена система кредитования жилья, и потом канут в Лету. Поскольку, по мнению участников рынка, это не тот вид бизнеса, которым должны заниматься строительные компании. «Ведь застройщику придется работать с долгами по той же самой схеме, по которой работают банки. Но даже банки продают свои долги коллекторским агентствам. А представьте, что делать девелоперу, который будет вынужден заниматься этими кредитами. Ему надо будет создавать и содержать для этого специальную структуру, а значит, отвлекать дополнительные силы и средства от основного бизнеса. Такой вид деятельности может позволить себе компания, у которой достаточно объектов и свои структуры, занимающиеся их реализацией», — замечает О. Гаджиев.

До настоящего времени рассрочка не получила широкого распространения на рынке загородной недвижимости. «Отчасти это связано с тем, что большинство покупателей ожидают существенного снижения стоимости объектов в марте — апреле. А отчасти с тем, что зимой наблюдается сезонное затухание активности загородного рынка. Но ипотека вообще достаточно редкое явление при покупке коттеджей. Как правило, дом приобретается в качестве второго или третьего объекта недвижимости без использования программ кредитования», — поясняет заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение» Антон Маталыгин.

Накопительный путь

Одна из главных проблем на пути к любому жилищному кредиту — это отсутствие первоначального взноса. Тем более минувшей осенью почти все банки подняли его планку, и теперь среднее соотношение собственных средств и кредита снова составляет 30:70, как и несколько лет назад. Таким образом, вопрос о накопительной системе для потенциальных заемщиков сегодня становится как нельзя более актуальным. Такой вариант, как «ипотечный вклад», не прижился на нашем рынке, поскольку в большинстве случаев подобные депозиты не давали никаких особых преимуществ клиентам.

Неудивительно, что под конец года в законодательных кругах снова заговорили о схеме, заимствованной нами в Германии, — о строительных сберегательных кассах (ССК). Сама идея создания в России этого института далеко не новая. Еще в 2000 году был разработан законопроект, предусматривающий создание стройсберкасс по образцу немецких Bausparkassen. Однако на тот момент документ вызвал больше критики, чем одобрения. В 2002 г. после многочисленных парламентских слушаний проект закона был отклонен. Только в марте 2008 г. документ получил одобрение Правительства РФ, и в июле его внесли на рассмотрение в Госдуму. Существует вероятность, что в 2009 г. он все-таки будет принят.

Основная идея этого закона — создание в России системы накопления для тех заемщиков, которые не имеют на руках полноценного первоначального взноса и не могут взять банковский кредит на покупку жилья. Предположительно, схема выглядит следующим образом: человек открывает вклад в специализированном банке (стройсберкассе) и определенное время копит там деньги под 3–4% годовых. Когда набирается достаточная сумма, вкладчик оформляет кредит. Такой заем должны выдавать под более низкие, чем в обычном банке, проценты — примерно 6–7% годовых. Предоставление дешевых кредитов возможно, поскольку ССК не привлекает деньги на стороне, а использует только внутренние ресурсы: на ссуды старым клиентам идут средства, внесенные вновь появившимися вкладчиками. В качестве кредита будет выдаваться столько же денег, сколько накоплено на счете заемщика. Так, если он накопил 100 тыс. долл., столько же ему дадут в долг. Полученные от ССК деньги можно будет потратить только на улучшение жилищных условий. Правда, под этим понимается не только покупка нового жилья, но и перепланировка, ремонт и приобретение дачного участка.

Государство обещает поддерживать вкладчиков, начисляя определенный процент на ежегодные взносы клиентов ССК, компенсируя инфляционные потери. Собственно, от размера этих компенсаций, который еще не утвержден окончательно, по большей части и зависит эффективность всей системы. Ее главный недостаток — обесценивание денег — был очевидным в предыдущие несколько лет. Инфляция и рост цен на московские квартиры делали все накопления такого рода бессмысленными. Однако в условиях стагнации на рынке жилья возможность накопить на первоначальный взнос становится более реальной. «Скорее всего, закон будет принят. Развитие системы кредитования сейчас остановилось, многие банки отказывают заемщикам в ссуде. А так как государство берет на себя обязательства по обеспечению граждан доступным жильем по нацпроекту, то нужны другие меры, которые позволят приобрести жилье нуждающимся», — считает Анна Ракитина, юрист компании Vesco Group.

Одно из главных достоинств ССК как инструмента накопления — безопасность, что выгодно отличает их, например, от системы жилищно-накопительных и потребительских ипотечных кооперативов, где судьба участников зависит полностью от добросовестности правления кооператива. Это надежнее и обычного банковского депозита, поскольку средства, хранящиеся в ССК по закону, не могут быть потрачены ни на что, кроме приобретения жилья. «В разных странах существует практика создания узкоспециализированных банков. Это делается для того, чтобы не размывались денежные средства, направленные на тот или иной вид деятельности. Кредитование по схеме ССК планируется осуществляться через банки. И, скорее всего, банки, созданные под ССК, будут заниматься только этой деятельностью, что обеспечит жесткий контроль и позволит исключить рисковые банковские операции», — комментирует О. Гаджиев. Другой плюс этой системы — ее демократичность. Если в ЖНК требуется собрать на квартиру всю сумму целиком, то ССК позволяет накопить только первоначальный взнос и обратиться потом за льготным кредитом.

По идее разработчиков, ССК не станут конкурентами коммерческих банков. Вкладчики стройсберкасс по своему выбору смогут использовать накопленные средства и выданный кредит для первоначального взноса по классической ипотечной схеме. «Таким образом, стройсберкассы обеспечивают «входной билет» в ипотеку и, по сути, «поставляют» банкам новых клиентов. Миллионы людей, пройдя период накопления средств в стройсберкассе, получают не только кредитную историю, но и ценный навык долгосрочного планирования семейного бюджета. А это существенно снижает для банка риск невозврата», — рассуждает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Правда, достоинство схемы — ее замкнутость — в равной степени является и ее недостатком. Такая система «пирамидальна» по своей сути: дабы иметь возможность кредитовать текущих вкладчиков, нужно, чтобы приходили новые. Но, если большое количество клиентов за короткий промежуток времени накопят достаточную для получения ссуды сумму, а приток новых вкладчиков будет минимален, у ССК может не хватить денег на выдачу займов всем желающим их получить.

Кроме того, как уже говорилось выше, пока остается неясным, какой процент будет начисляться на вклады в период накопления. «Процент по вкладам должен перекрывать рост ежегодной инфляции, чтобы не происходило обесценивание денежных средств вкладчиков», — говорит М. Волянская. Однако гарантий пока нет. С тем, что полноценно включиться в рынок ипотеки стройсберкассы могут только при полной поддержке государства, включающей организацию специального страхового фонда, лицензирования и другие меры, соглашается и А. Дубровская. «Немаловажно и то, что в условиях высокой инфляции накопления граждан без государственной компенсации невозможны», — говорит она.

Профессиональные участники рынка в большинстве отзываются одобрительно об идее создания ССК. Льготная ставка кредитования жилья по схеме ССК наверняка повлияет на ипотечную банковскую ставку. В законопроекте сказано, что процент по ссуде не превысит более чем на 3% ставку по депозиту. Понятно, что при этом обычные банки будут вынуждены удешевлять кредиты, считает О. Гаджиев.

По мнению Д. Таганова, принятие данного законопроекта станет стимулом для развития рынка жилищно-накопительных институтов. «Лучшее тому подтверждение — успешный опыт внедрения стройсберкасс во многих странах бывшего соцлагеря во время экономики переходного периода. Например, в Словакии стройсберкассы появились в 1992 г., в Чехии— в 1993 г., в Венгрии — в 1997 г. ССК сразу же завоевали доверие и популярность у граждан: спустя десять лет почти половина населения Чехии и примерно пятая часть населения Словакии пользовались их услугами. В итоге по числу выданных кредитов в этих странах стройсберкассы намного опередили все остальные кредитные организации, вместе взятые. На данный момент в России экономические и правовые реалии во многом схожи с ситуацией в странах Восточной Европы десятилетней давности, что обусловливает высокую вероятность успеха», — считает Д. Таганов.

Яна Казакова

Дата публикации: 12:59 11 февраля 2009

Источник: bpn.ru